O STF (Supremo Tribunal Federal) decidiu ontem (26) que bancos podem tomar imóveis financiados, sem passar pela Justiça, se as parcelas estiverem atrasadas. A decisão é sobre um caso específico, de 2007, mas servirá como diretriz para todos os juízes e tribunais do país. Sem chance de contestação do devedor, o processo pode ser feito em 30 dias.
O placar foi de 8 a 2. Votaram a favor das instituições credoras os ministros Luiz Fux, relator do caso, Cristiano Zanin, André Mendonça, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli, Kassio Nunes Marques, Gilmar Mendes e Luís Roberto Barroso. Votaram contra os ministros Edson Fachin e Cármen Lúcia.
O debate girou em torno dos contratos com alienação fiduciária. Atualmente, essa modalidade é adotada em praticamente todas as operações de crédito para a compra da casa própria no país.
Na alienação fiduciária, o bem imóvel fica no nome da instituição financeira até a quitação da dívida, enquanto o comprador, até o fim do financiamento, ganha direito de uso. Após liquidar o débito, a pessoa precisa ir ao cartório fazer uma averbação para consolidar o imóvel em seu nome.
A decisão do STF valida a Lei 9.514, de 1997, em que a possibilidade de tomada do bem, em caso de não pagamento das parcelas, sem ter de recorrer a Justiça, já é prevista. Contudo, o que foi decidido não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa.
No entendimento de Fux, ao facilitar a execução do contrato sem necessidade de ação judicial, a legislação teve como efeito prático ampliar o acesso ao crédito. “Trata-se de política regulatória que permite maiores possibilidades de acesso ao financiamento imobiliário, a taxas baixas, de modo que a supressão de previsão legislativa da medida de garantia poderia significar desbalanceamento desse equilíbrio”, defendeu.
O ministro Barroso assinalou que a previsão legal diminui o custo do crédito e a demanda a um Poder Judiciário já sobrecarregado.
Por sua vez, Fachin defendeu que o direito à moradia é fundamental e merece proteção especial. “A legislação concentrou nos agentes financeiros competência decisória e prerrogativas coercitivas que, em geral, são confiadas a membros do Poder Judiciário.”
No ICL Mercado e Investimentos desta sexta (27), live diária transmitida pelo YouTube, a economista do ICL Deborah Magagna afirmou que, apesar de o banco agora ter a autorização de tomar o imóvel onde a família mora, deixando-a na rua, as taxa de juros não vão baixar. “Vai ter menos risco, mas não deve diminuir a taxa de juros, que é alta justamente sob a justificativa da inadimplência”, explica Deborah.
Imóveis financiados: veja o que muda com a decisão do STF
A decisão diz respeito apenas a imóveis financiados pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), modalidade de créditos sem subsídios destinada a quem já tem bens imóveis ou quer comprar um bem avaliado em mais de R$ 1,5 milhão.
Imóveis abaixo desse valor, entretanto, podem ser financiados pelo SFI, uma vez que esse sistema apresenta mais flexibilidade do que a modalidade subsidiada, o SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
O imóvel citado no recurso extraordinário julgado pelo STF, por exemplo, era avaliado em pouco mais de R$ 60 mil — a ação era de 2007.
Conforme advogados ouvidos pela Folha de S.Paulo, a recuperação do imóvel no cartório já é a prática padrão no mercado. A decisão do STF apenas garante a constitucionalidade do instrumento.
Pela lei de 1997, as instituições financeiras já podem procurar o cartório para executar o contrato após três parcelas em atraso. Em geral, os contratos determinam de oito a nove meses para solicitar a recuperação do imóvel no cartório.
Após ser acionado, o cartório notifica o devedor, que tem até 15 dias para quitar os valores pendentes, com juros, multas e encargos. Em mais 15 dias, o banco já em posse da propriedade pode leiloá-la.
Para evitar o leilão, o devedor precisa procurar a Justiça para contestar a alienação fiduciária com pedido de cautelar. Isso ainda depende de decisão judicial favorável.
A alienação fiduciária é um sucessor da hipoteca, modalidade pela qual o imóvel é usado como garantia em um empréstimo, mas sem a transferência do bem para o credor durante a vigência do contrato – ponto que, segundo especialistas, dificulta a execução das dívidas de forma extrajudicial, gera brigas na Justiça e aumenta o risco na concessão dos financiamentos..
Em nota, a Febraban (Federação Brasileira de Bancos) afirmou que a decisão do STF deve reforçar a segurança jurídica nas operações de financiamento.
Redação ICL Economia
Com informações das agências de notícias, da Folha de S.Paulo e O Estado de S.Paulo
